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销售代理合同(产品代理商合同模板)

 人参与  2021-04-07 14:43  分类 : 实践探索  

商品房代理销售合同纠纷案件的法律风险分析

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开发商除了通过自己公司的渠道销售商品房,一般都是通过中介公司销售,所以开发商和中介公司之间会有代理销售合同关系。虽然开发商都是有一定规模的公司,但在实践中,还是有很多开发商和中介公司的操作不规范,导致双方和解不清,最终导致代理销售合同纠纷的诉讼。那么开发商和中介公司如何规范业务操作,避免此类诉讼呢?今天,作者将对此进行分析和讨论。

这类诉讼案件争议的一般焦点主要包括两个方面:一是争议房屋是否属于有观点的房屋,是否具备支付佣金的条件;第二,佣金是否按照合同支付。

1.关于竞争列表是否属于查看列表的问题,

一般开发商和中介公司通过三联《带看确认单》确认一套房子是不是看房。《带看确认单》一般需要填写“客户信息”、“中介业务人员信息”、“时间看一看”、“房子看一看”,经开发商现场人员签字确认后方可生效。确认列表号一般是序列号。

实践中,开发商《带看确认单》保管发放流程不完善,导致中介收到空白确认单后使用开发商人员签名的情况。笔者曾在买卖合同纠纷中代理过一个商品房。中介公司没有提供照顾它的服务,但是能够提供《带看确认单》和《带看确认单》中开发商现场工作人员的签名,和真正的开发商现场工作人员的字体很像。好在开发商最后提供了买卖合同的结算证明,避免了再次付款。

那么,开发者如何防止空白《带看确认单》被签名呢?要执行以下操作:

(1)所有《带看确认单》应打印序列号。

(2)所有《带看确认单》都要在纸质账户中注册。如果《带看确认单》为空,应由中介签字,良好状态为“空白”。中介带客户看房,经开发商现场人员签字确认后,账户《带看确认单》进行第二次登记,即登记为“已确认”。如果只登记了“空白”状态的《带看确认单》,则不会作为佣金结算的依据。

(3)开发商需要定期对账。如果发现空白《带看确认单》当天被中介公司使用,最终未能注册为“已确认”,需要及时与中介公司确认该票据无效。如果发现空白确认单丢失,及时进行挂失。

以上描述了开发商如何防止中介公司浑水摸鱼,比如签《带看确认单》,但是对于中介公司来说,也要防止开发商浑水摸鱼。

比如《带看确认单》的客户虽然确实是中介,但最终客户还是换了房子,以至于《带看确认单》的房子最终处于未结算状态。很多中介公司不知道这种情况,开发商拒绝向中介公司支付佣金。但是,其实这个客户真的是中介公司促成的。因此,中介公司应在代理销售服务协议中明确规定,即使是看房的客户发生变化,也要作为看房人谨慎结算,中介公司也要回访,谨慎了解自己的客户。如果照顾好房子后有这样的变化,他们也应该及时向开发商索要佣金。

第二,佣金是否按合同支付

在实践中,为了避税,一些开发商和中介公司经常采用让买家参与团购的方法。开发商会声明可以将团购费冲抵房价,然后让客户通过中介公司的pos机直接刷一笔“团购费”,再用“团购费”冲抵佣金。那么在这种模式下,开发商不通过自己的账户直接向中介公司支付佣金。如果发生诉讼,他如何证明自己按照合同履行了约定?然后,开发人员需要做以下工作:

(1)在代理销售协议中明确规定“团购费”抵消佣金的支付方式。

(2)保管好“团购费”的所有付款凭证,并由中介公司员工签字。

(3)定期与中介公司核对账目,及时为已完成的合同准备“结算凭证”,由中介公司盖章确认。结算凭证应包含双方确认的房屋可用性、结算费用等信息。

除了上述情况,笔者在此类纠纷中代理开发商的过程中还发现,即使开发商签订的代理销售服务协议中约定的流程是明确的,但开发商的工作人员在实际执行中可能不会遵循协议,导致许多应有的确认环节和确认文件缺失,从而导致纠纷。

因此,笔者建议开发商不仅要制定完善的业务合同,还要根据业务合同制定完善的标准操作规程(SOP),并通过对业务人员的定期培训来强化其理念,从而达到严格按照合同流程操作的目的。

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